پایان دوران قولنامههای عادی و الزامات قانون جدید
بسیاری از مردم هنوز به سبک قدیمی و با تکیه بر قولنامههای عادی، معاملات ملک و زمین خود را انجام میدهند. با تصویب و ابلاغ قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این شیوه دیگر امنیت حقوقی گذشته را ندارد و میتواند موجب ضررهای سنگین مالی برای طرفین شود. قانونگذار با هدف کاهش چشمگیر دعاوی ملکی و جلوگیری از کلاهبرداریهای رایج، حرکت به سمت ثبت رسمی را اجباری کرده است. در این مقاله به بررسی تبعات نادیده گرفتن این قانون و چرایی ضرورت کنار گذاشتن قراردادهای دستی در معاملات جدید میپردازیم تا امنیت سرمایه شما در معاملات ملکی حفظ شود.
تغییر رویکرد قانون در برابر معاملات غیرمنقول :
در گذشته، قولنامههای عادی که توسط مشاوران املاک یا اشخاص تنظیم میشد، با وجود تمام ریسکها، در دادگاهها تا حدی قابل استناد بود. اما قانون جدید شرایط را به طور کلی تغییر داده است. هدف اصلی این قانون، اعتبار بخشیدن صرف به اسناد رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشوند.
بر اساس این قانون، معاملاتی که مربوط به اموال غیرمنقول (مانند زمین، آپارتمان و باغ) است، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. در غیر این صورت، قولنامههای عادی در مراجع قضایی و ادارات دولتی ارزش اثباتی گذشته را نخواهند داشت. این یعنی اگر ملکی را بدون رعایت تشریفات رسمی خرید و فروش کنید، ممکن است در آینده برای اثبات مالکیت خود با بنبست قانونی مواجه شوید.
چرا قولنامههای عادی دیگر امن نیستند :
- فقدان استعلام دقیق از وضعیت ثبتی ملک باعث میشود احتمال معامله ملکی که در بازداشت است یا بدهی مالیاتی دارد، افزایش یابد.
- بسیاری از مشکلات ناشی از فروش ملک به چند نفر، به دلیل عدم ثبت رسمی معامله و مخفی ماندن سوابق آن در سامانه کاداستر رخ میدهد.
- با اجرای کامل این قانون، قولنامههای عادی در آیندهای نزدیک جایگاه حقوقی خود را از دست داده و در دادگاهها پذیرفته نخواهند شد.
راهکارهای حفاظتی برای معاملات :
۱) پیش از پرداخت هرگونه وجه، حتماً از وضعیت ثبتی ملک در سامانه مربوطه استعلام بگیرید.
۲) قراردادهای خود را صرفاً به قولنامه عادی محدود نکنید و حتماً برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
۳) اگر ملکی را با سند عادی خریداری کردهاید، هرچه سریعتر برای تبدیل آن به سند رسمی از طریق مراجع قانونی اقدام نمایید.
سوالات متداول
آیا قولنامههای عادی که قبلاً تنظیم شدهاند باطل میشوند؟
قانون به شکلی تدوین شده است که به وضعیتهای حقوقی سابق احترام میگذارد، اما برای انجام معاملات جدید، ثبت رسمی الزامی است و قولنامههای عادی جدید دیگر اعتبار قضایی ندارند.
آیا مشاوران املاک همچنان مجاز به تنظیم قرارداد هستند؟
مشاوران املاک طبق قانون جدید، وظیفه انجام پیشنویس قرارداد را دارند، اما این پیشنویس باید بلافاصله از طریق سامانه به دفترخانه منتقل شود تا به صورت رسمی ثبت گردد.
آیا هزینه ثبت رسمی از هزینه قولنامه عادی بیشتر است؟
ثبت رسمی هزینهای جزئی بابت حقالثبت و حقالتحریر دارد، اما این مبلغ در مقابل امنیت سرمایه و جلوگیری از پروندههای میلیاردی ، بسیار ناچیز است.
این مقاله صرفاً جنبه اطلاعرسانی داشته و جایگزین مشاوره حضوری با وکیل نمیباشد.